Cómo se calcula
La cobertura son los municipios donde hay desarrollos de la base, y crece sola cuando la base trae una ciudad nueva: . Fuera de la CDMX solo entran los hexágonos con al menos 25% de área urbana según las AGEB del INEGI, o con algún desarrollo.
Cada hexágono H3 resolución 9 se asigna a la colonia oficial (donde el estado la publica, como en la CDMX) o a la AGEB urbana que cubre el mayor porcentaje de su área. Confianza alta si ocupa 80% o más, media desde 50% y baja por debajo.
La ventana de tiempo (último mes, últimos 6 meses o últimos 12 meses, todas terminando en el mismo mes) define la absorción, las vistas y el perfil de búsqueda (amenidad, ticket y arquetipo buscados). La absorción son los anuncios que pasaron a inactivo dentro de la ventana entre todos los que estuvieron en mercado en algún momento de ella. Las vistas son las aperturas de fichas en Monopolio en esa ventana. El índice es el promedio de los dos percentiles, calculados sobre toda la cobertura para que los estados sean comparables. Si falta una señal, esa mitad vale cero: para estar arriba hacen falta absorción y vistas. En colonia o AGEB, la absorción entra solo si en la ventana hubo al menos 20 anuncios en inventario. Precios, renta, superficie y avalúos son la foto vigente al cierre y no cambian con la ventana.
El precio de venta usa la mediana de listings activos (desde 2024 en la metodología de publicación, 8 a 180 mil MXN/m²). Si el hexágono no alcanza muestra, se usa el avalúo SHF llevado a valor presente con la plusvalía de la zona. La renta es la mediana de listings de arrendamiento activos, entre 80 y 1,200 MXN/m² al mes.
La superficie es el promedio de metros construidos de propiedades activas en Monopolio, por separado para casa y departamento (entre 15 y 2,000 m²). En colonia, AGEB, alcaldía y municipio el promedio pondera por el número de propiedades de cada hexágono.
Los desarrollos vienen de la base vigente en S3 (CSV, una fila por tipología) y se agrupan por proyecto. La base se reemplaza con el botón «Base de desarrollos»: el archivo se valida antes de publicarse. Alcaldía o municipio, colonia o AGEB y hexágono salen de la ubicación del punto. El $/m² del proyecto es el valor del stock inicial entre sus metros. Tres proyectos traían la longitud sin signo negativo y se corrigió.
El análisis de competitividad califica de 0 a 100 seis frentes: precio (25%), producto (15%), amenidades (15%), servicios básicos (15%), demanda de la zona (15%) y ritmo de venta contra la competencia (15%). La competencia son los desarrollos en venta a 1 km; si hay menos de tres, a 2 km, luego la alcaldía o municipio. El precio se compara contra esa obra nueva; si no hay, contra la vivienda usada de la zona ajustada por el sobreprecio típico de obra nueva. Los servicios se miden como distancia en línea recta al establecimiento DENUE, parque OSM o mercado más cercano. Si falta un frente, su peso se reparte entre los demás. Los riesgos sísmico, de inundación y geológico (solo en estados con atlas de riesgo cargado) se muestran como alerta y no entran al puntaje.
Escuelas, universidades y comercios vienen de DENUE. Los parques, de OpenStreetMap. Los mercados, del padrón oficial de mercados públicos donde existe (como en la CDMX) y de OpenStreetMap en el resto. Al acercar el mapa se pasa de alcaldía o municipio a colonia o AGEB y después a hexágono.